Рынок недвижимости – это результат процессов, происходящих в России и в мире. Драйвером рынка недвижимости в 2020 году стали смешавшиеся в гремучую смесь глобальные и российские кризисные факторы.

Глобальная пандемия усилила проблемы РФ и позволила стране прочнее забетонироваться: снижение реальных доходов, девальвация рубля, обнищание населения; деградация государственных институтов; обнуление и бесполезность законов, эрозия права собственности; ухудшение положения бизнеса. Жизнь в стране превратилась в «день сурка» – всё настолько стабильно плохо и бесперспективно, что любые действия граждан, в том числе и в области недвижимости, направлены только на выживание.

Стратегия выживания началась весной с минимального спроса на самые дешёвые объекты и захлебнулась с введением карантинных мер. С постепенным пониманием тяжести и длительности пандемического кризиса, закрытием границ и ослаблением карантина всё внимание рынка переключилось на загородную недвижимость, что привело к рекордной активности покупателей и повышению цен на земельные участки, дачи и дома. Дальнейшая девальвация рубля, значительное число возвратившихся из других стран граждан РФ и имеющиеся валютные сбережения смели в сентябре-октябре и квартиры.

График моих сделок получился такой:

– до мая – самые бюджетные сделки;

– июнь, июль, август – продажа/аренда загородной недвижимости, купля-продажа доходной коммерческой недвижимости;

– сентябрь – покупатели со свободными деньгами, квартиры;

– октябрь – покупатели квартир с ипотечными кредитами;

– ноябрь – цепочки альтернативных сделок с квартирами, в том числе и ипотечные. Доработки по сделкам c загородной недвижимостью и вымученные сделки найма по резко снизившимся ценам.

В этом году не произошло повышение спроса на найм квартир, рынок переполнен предложениями, цены низкие и продолжают снижаться. Это чёткий сигнал о неуверенности в своих будущих доходах и предвестник длительной стагнации рынка купли-продажи.

Новостройки тотально продолжают покупаться гражданами из других регионов, потому что их можно купить быстро и без проблем с поисками и организацией сделки. Почти что никакая застройка не формирует благоприятную жилую среду и инфраструктуру, а контингент жителей часто не является урбанизированным. В результате образуются специфические анклавы.

Многие предрекают скорый ипотечный кризис из-за неплатежей, но я считаю, что это будет не очень значимый фактор, поскольку ипотечные заёмщики в РФ очень ответственны и сам объём ипотечного портфеля (объектов, находящихся в залоге) не доминирует на рынке.

 Рынок риелторских услуг продолжает мельчать, трансформируясь в хрупкий спрос на услуги конкретного крайне чуткого к потребностям клиента специалиста, снижая долю агенств недвижимости. Дистанционная работа убила главное преимущество агенств – работу в офисе и профессиональную коллективную социализацию. Понимая неизбежное, в дополнение к известному банку в 2020 году открыты как минимум ещё 2 новых бизнес-коворкинга для риелторов. Специалисты без технологических навыков и способности к обучению будут проигрывать в конкуренции за клиента.

 Расходы риелторов на осуществление профессиональной деятельности продолжают увеличиваться: кроме организации удалённых рабочих мест опять подорожали услуги монополиста ЦИАНа, я потратил за год на рекламу 103 400 руб., что было торжественно указано в итоговых отчётах как «траты на развитие бизнеса».

 В наступающем 2021 году прогнозирую длительную стагнацию и возможные конвульсии (повышение активности), вызванные негативными факторами, сигнализирующими гражданам о действиях по выживанию.

 10.01.2021 года

Итоги 2019 года смотрите:
Рынок недвижимости Московского региона по итогам 2019 года. Краткая оценка, трансформации и прогнозы