Рынок недвижимости Московского региона по итогам 2019 года. Краткая оценка, трансформации и прогнозы

В 2019 году усилились и стали более ярко выраженными уже ранее наблюдаемые тенденции.

Общее состояние рынка недвижимости – больной в реанимации. За счёт поддержания основных функций у больного происходят 2-3 раза в год конвульсии, похожие на возвращение его к жизни, но они кратковременны и нестабильны. Иногда невероятными усилиями медперсонала начинает неплохо функционировать его какая-то отдельная часть, но потом угасает, не в состоянии жить полностью автономно. Раз в несколько лет происходит кризис между жизнью и смертью. После такого кризиса целый год больной может не подавать признаков жизни. Потом всё-таки руководство клиники соглашается с тем, что больного надо поддержать. Он остаётся в реанимации, редко приходя в сознание. Вылечить окончательно больного невозможно, потому что его состояние зависит от состояния всей клиники.

Рынок недвижимости – зеркало и результат процессов, проходящих в стране. После ограничения гражданских прав неизбежно ущемление экономических прав и свобод. Усиливается эрозия права собственности на недвижимость на фоне неработающих законов и деградации государственных институтов. В прошедшем году даже адекватную работу Росреестра почти что сломали. Коррупция как двигатель экономических процессов перестаёт действовать из-за отсутствия участников процессов как таковых.

Население беднеет, отказываясь от улучшения жилищных условий и от риелторских услуг. Только крайняя жизненная необходимость вынуждает людей что-то делать. При этом их денежные вливания отсутствуют или минимальны. С рынка почти ушли семьи (с детьми), которые формировали рынок и являлись его основной движущей силой. Молодые покупали отдельное жильё, после появления детей увеличивали площадь, улучшали район или категорию дома. Понятная устойчивая мотивация, стабильный спрос на риелторские услуги и психологически благоприятная среда. Но семьи сейчас в самом сложном положении – им надо накормить, одеть и обучать детей, заплатить за лечение, обслужить автомобили, оплатить отпуск, помочь родителям-пенсионерам и только потом остаток отложить на улучшение жилищных условий. Этот остаток нулевой или ничтожный. Ипотечный кредит брать боятся – доходы нестабильны или уменьшаются.

Рынок риелторских услуг продолжает стремительно сокращаться и в количественном выражении, и в денежном объёме. Сделок мало и они неустойчивы. Сделки совершаются в дорогом сегменте рынка (бизнес/элит/премиум) или в самой дешёвой категории. Разумные собственники избавляются от лишних объектов. Выросла доля выручки, не связанная со сделками купли-продажи. Полноценного всплеска покупательской активности (ежегодной второй в 2019 году конвульсии больного в реанимации) во второй половине 2019 года не произошло, поэтому начало 2020 года рынок встречает с гигантским объёмом объектов в продаже. С надеждой на то, что в начале года, в крайнем случае – весной, деньги всё-таки придут на рынок недвижимости.

При этом возникают новые востребованные объёмы смежных услуг, связанные с расширением квалификации специалиста и его уровня профессиональной подготовки. А так же узкоспециализированные направления – в основном связанные с технологиями, консалтингом и представительством интересов клиента. Это создаёт новые возможности для тех специалистов, кто может и готов обучаться и предлагать новые виды услуг.

Сроки поиска покупателей сильно увеличились вместе с расходами на рекламу. Кратно увеличились затраты на рекламу из-за переполнения рынка предложений и доминирования ЦИАНа, который резко подорожал, при этом количество на портале ошибок возросло, а сервис и его изменения вызывают недоумение.

Продажи участков в Московской области, даже самых ликвидных (с готовыми коммуникациями и в лучших местах), почти что остановились – люди не готовы входить в строительство. Продаются неплохо дачи в хороших местах Подмосковья +/- 3 млн. руб. как следствие сужения возможностей для отдыха. Продажи коттеджей для постоянного проживания семей прекратились совсем, покупатель не находится даже при 2-х кратном снижении цены.

Почти что все покупатели – не из Московского региона, сложные и конфликтные.

Прекратились вложения в ремонты сдаваемых квартир – невыгодно, редкие объекты с ремонтами появляются только из прошлой жизни собственников сдаваемого жилья. Сроки поиска нанимателей длительные даже для дешёвых предложений. Профили нанимателей ненадёжны, повышены риски неплатежей и проблем. Срок проживания одного нанимателя сократился.

Рынок коммерческой недвижимости характеризуется отказом от всех классических услуг посредников и уменьшением цены продажи и аренды объектов из-за снижения доходности. Бизнесы, которые не могут выдержать 2-х кратное падение выручки, находятся в зоне риска разорения.

Из-за уменьшения денежного объёма рынка риелторских услуг сервис продолжает «атомизироваться». На смену большим компаниям с филиальной сетью, с юридическими департаментами, кадровыми школами и отработанными технологиями приходят офисы на франчайзинге и УСН из нескольких человек и юриста с бухгалтером на аутсорсинге. Вместе с агенствами недвижимости из 1-2-х человек, ИП, «самозанятыми» и частными маклерами. Это в целом повышает качество индивидуальных уникальных оказываемых услуг, но приводит к медленной деградации рынка в целом и его технологий развития.

В стране к 2020 году построена политически очень устойчивая система, для поддержания которой требуется и является неизбежным следствием деградация всех остальных сфер жизни.

Я считаю, что описанные выше тенденции будут продолжаться и усиливаться с минимальными отклонениями.

28.12.2019 года