Прогноз по рынку жилой недвижимости
Статья написана в мае 2010 года
Нормальное функционирование рынка недвижимости нарушено – нет платёжеспособного спроса на жильё по высоким московским ценам. Нет и выбора квартир в продаже без существенных недостатков, за которые можно было бы покупателю платить достаточно высокую цену. Подробнее читайте в разделе «Текущее состояние рынка».
Я прогнозирую, что в недалёком будущем (1-1,5 года) цены на вторичном рынке в Москве для жилья эконом-класса понизятся до $ 2000-$3000 за 1 кв.м общей площади.
| Причины роста цен на жильё в прошлые годы. | Сегодняшняя, и как это не печально, будущая действительность. |
| Рост доходов населения. | Падение уровня доходов или стабилизация их на нынешнем уровне. Доходы повысились только у двух групп населения – некоторых категорий государственных служащих и пенсионеров. Ни те, ни другие не покупают жильё. |
| Оптимизм людей в отношении своих будущих доходов. | Неуверенность в завтрашнем дне, необходимость делать накопления, отказ от затрат, которых можно избежать. |
| Мнение об уникальности и больших возможностях Москвы, оправдывающих высокие цены на жильё. | Недовольство дороговизной столичной жизни, которая не позволяет жить достойно. Получен опыт проживания (хотя бы как туриста) в других городах мира, где цены на жильё значительно ниже. Трезвый взгляд на город под названием «Москва». |
| Экономический подъём, укрепление курса рубля. | Падение экономики, стагнация. Точки роста и причины подъёма экономики России не ясны. Хотя СМИ пытаются навести «глянец» на окружающую действительность и периодически сообщают о повышении цен на жильё. Но от этого больше денег на руках у людей не становится. В частности, многие СМИ рапортовали о повышении на 0,5% цен на жильё в апреле, не упоминая о том, что показатели цен считаются аналитиками традиционно в долларах США, а цены на квартиры выставляются в рублях, и причиной удорожания является всего лишь некоторое укрепление курса рубля. |
| Спешка при выборе жилья – «покупаем быстрее, а то завтра будет дороже!». | Появились обстоятельность и бескомпромиссный подход к выбору жилья. Покупаю один раз и для себя! |
| Доступная ипотека. | В настоящее время, несмотря на рекламную активность банков по предложению ипотечных кредитов, ипотека скорее сдерживает цены. Кредиты выдаются по крайне высоким ставкам исходя из реальных доходов заёмщика, нарисовать (как это было ранее) себе любой доход не приветствуется, поэтому суммы кредитов маленькие и их не хватает на покупку квартиры по сегодняшним ценам. |
| Приток покупателей из регионов. | Поскольку в Москве не создаётся новых рабочих мест, а также в регионах даже сильнее сократились доходы, избыток которых направлялся на покупку жилья в Москве, то покупателей из регионов практически не осталось. |
| Большое количество «инвестиционных» покупателей (вложить свободные деньги, заработать на росте цен). | Уход с рынка почти что всех «инвестиционных» покупателей – квартиры могут и дешеветь! На рынке присутствует только покупатель «для себя». |
| Дефицит предложения жилья. | Есть все основания утверждать, что дефицита предложения новостроек не будет, а наоборот, есть даже переизбыток предложения!
Советую прочитать статьи: «Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство», 29.04.10 ( |
| Строительство только новостроек дорогого «бизнес-класса». | Эконом-класс жилья в Москве в сильно улучшенном виде начала возрождать компания «Ведис групп». Есть веские основания для утверждения, что появление панельных новостроек эконом-класса в Москве по цене не дороже 100 тыс. руб. за метр в достаточном количестве произойдёт в недалёком будущем. |
| Дорогая плата за найм квартир. | Цены за найм квартир сильно понизились (сокращение доходов и отток рабочей силы), по дорогим квартирам произошло снижение цен в 2 раза и даже более. Плата за найм не повышается, и это один из проверенных признаков того, что цены на продаваемые квартиры расти не будут. |
| Дешёвые коммунальные платежи и маленькая сумма налога на недвижимое имущество. | Коммунальные платежи повысились в 2010 году не менее, чем на 25%, будут повышаться и дальше, поскольку неэффективный сектор ЖКХ перекладывает все свои затраты на потребителей услуг. Министерство по налогам и сборам технически готовится исчислять налог с рыночной стоимости имущества с 2013 года (после выборов президента). Подробнее читайте на http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2010/05/13/234107. |
Однако главным событием, которое обязательно потянет вниз цены на квартиры в Москве на вторичном рынке, является выход большого количества дешёвых предложений по новостройкам (в том числе реализующихся по 214-ФЗ) при одновременной стабилизации финансового состояния застройщиков, и, как следствие, снижения рисков при покупке новостройки. А пока существует большая непропорциональная разница между ценами на вторичном рынке и новостройками. Но эта разница будет со временем сокращаться. Кроме того, на завышенные цены вторичного рынка указывают ещё 2 факта: 1) выгоднее квартиру снимать, нежели покупать; 2) доходнее банковский депозит, чем сдача жилья в найм.
Рекомендация.
Если Вы располагаете свободной квартирой, то Вам выгодно её продать в ближайшее время, причём продать её можно по достаточно высокой цене. Появились покупатели с жилищными субсидиями, кредитами «Сбербанка» (реже –«ВТБ-24» и «ДельтаКредита»), у которых ограничения по времени, в течение которого должна быть совершена покупка.
В результате продажи возможно:
1) Использовать полученные деньги для более доходных способов инвестирования. В дальнейшем после понижения цен можно купить готовую недвижимость на вторичном рынке.
2) Купить квартиру в новостройке. Большинство застройщиков решили или решают свои финансовые проблемы и выходят с низкобюджетными предложениями.
Должен добавить, что данная рекомендация подходит не всем. Для некоторых квартир данное предположение может быть неверным. Кроме того, Ваша личная, семейная, «житейская» ситуация может быть уникальной. Рекомендую Вам до того, как предпринимать какие либо конкретные действия, бесплатно проконсультироваться со мной и/или с другими профессиональными экспертами рынка.
