Этапы сделок с недвижимостью и риски
Этапы с недвижимостью сделок и риски.
- Продажа свободной квартиры, без одновременного приобретения другого жилья.
Цель любого продавца: получить максимально возможную цену за свою недвижимость в заданные сроки с наименьшими рисками.
| № | Этапы сделки | Сложности и риски |
| 1. | Аналитическая подготовка. Изучение рынка аналогичных квартир, позиционирование объекта, определение стартовой цены. | Ошибка в оценке стоимости квартиры или в её позиционировании, неверное представление о том, кто потенциальный покупатель. |
| 2. | Предпродажная подготовка — повышение привлекательности квартиры для определённого целевого потенциального покупателя. | Неправильная предпродажная подготовка, направленная на повышение привлекательности квартиры, или её отсутствие. |
| 3. | Рекламная кампания — поиск покупателя. | Неэффективная рекламная кампания приводит к сужению спектра потенциальных покупателей. Ограничения по доступу к рекламному телефону («абонент недоступен», «не могу сейчас говорить»). |
| 4. | Показы квартиры. | Ограничения по времени и оперативности просмотра. Неверное поведение при просмотре. |
| 5. | Проведение переговоров с потенциальными покупателями. Выяснение ситуации у покупателя и отсев неподходящих. | Неумелые переговоры с потенциальными покупателями, приводящие к его потере. Ведение переговоров с лицами, которые не могут, в силу имеющихся у них обстоятельств (например, не найден покупатель на свою недвижимость) совершить покупку. |
| 6. | Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения. Построение схемы сделки, договорённость обо всех условиях её проведения. | Сложный момент – множество рисков, которые могут привести к срыву сделки или даже к проблемам в дальнейшем с данным объектом недвижимости. Для построения схемы сделки и условий её проведения требуется опыт и определённая квалификация. |
| 7. | Подготовка сделки. Сбор документов на квартиру, подготовка договора купли-продажи и договора аренды ячейки и назначение даты закладки денежных средств и оформления сделки. | Требуются хорошие организаторские способности и время. Риски – организационные накладки и нарушение своей безопасности. |
| 8. | Сделка: закладка денег и подписание договора. | Это целый технологический процесс. |
| 9. | Подача документов на государственную регистрация сделки. | Риски – очереди и накладки при подаче на государственную регистрацию сделки. |
| 10. | Получение договора с государственной регистрации, обмен документами, получение ключей от ячейки и прочее. | Риски – отказ или приостановка государственной регистрации сделки. |
| 11. | Получение денег из ячейки. | Сложности при выемке денег из-за ошибок в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с дополнительными условиями доступа. |
| 12. | Передача квартиры по акту приёмки-передачи недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). | Возможны конфликты при приёмке-передаче квартиры. Неоплаченные счета, неисправное оборудование и т.п. |
| 13. | Использование денег, полученных от продажи недвижимого имущества. | |
- Продажа квартиры с одновременной покупкой альтернативной свободной квартиры.
Цель продавца: решение своей потребности (улучшение жилищных условий, ухудшение своих жилищных условий с получением доплаты, изменение места проживания, и т.п.) за счёт продажи одной квартиры и покупки другой квартиры на выгодных финансовых условиях, в заданные сроки с наименьшими рисками.
| № | Этапы сделки | Сложности и риски |
| 1. | Аналитическая подготовка. Изучение рынка аналогичных квартир, позиционирование объекта, определение стартовой цены. | Ошибка в оценке стоимости квартиры или в её позиционировании, неверное представление о том, кто потенциальный покупатель. |
| 1.1. | Изучение объектов для покупки и определение условий совмещения 2-х сделок. | Риски – неправильные расчёты финансовых параметров сделки и условий её проведения. Требуется большой жизненный и профессиональный опыт для построения схемы и параметров альтернативной сделки. |
| 2. | Предпродажная подготовка — повышение привлекательности квартиры для определённого целевого потенциального покупателя. | Неправильная предпродажная подготовка, направленная на повышение привлекательности квартиры, или её отсутствие. |
| 3. | Рекламная кампания — поиск покупателя. | Неэффективная рекламная кампания приводит к сужению спектра потенциальных покупателей. Ограничения по доступу к рекламному телефону («абонент недоступен», «не могу сейчас говорить»). |
| 4. | Показы квартиры. | Ограничения по времени и оперативности просмотра. Неверное поведение при просмотре. |
| 5. | Проведение переговоров с потенциальными покупателями. Выяснение ситуации у покупателя и отсев неподходящих. | Неумелые переговоры с потенциальными покупателями, приводящие к его потере. Ведение переговоров с лицами, которые не могут, в силу имеющихся у них обстоятельств (например, не найден покупатель на свою недвижимость) совершить покупку. |
| 6. | Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения на конкретный срок. Обсуждение схемы сделки, договорённость обо всех принципиальных условиях её проведения. | Сложный момент – множество рисков, которые могут привести к срыву сделки или даже к проблемам в дальнейшем с данным объектом недвижимости. Для построения схемы сделки и условий её проведения требуется опыт и определённая квалификация. |
| 6.1. | Поиск объекта для покупки. | Риски: растрачивание времени и усилий без пользы для дела, учитывая ограничения по времени поиска. |
| 6.2. | Просмотр объекта покупки. | Закладывается основа для дальнейших переговоров и юридической проверке квартиры. |
| 6.3. | Переговоры с продавцами альтернативной квартиры. | Риски невыгодных условий покупки, юридических и/или технологический сложностей. |
| 6.4. | Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения. Построение схемы сделки, договорённость обо всех деталях её проведения. | Риски потери аванса или потери объекта покупки. |
| 6.5. | Юридическая проверка приобретаемой квартиры. | Юридические риски могут привести в дальнейшем к нарушению прав добросовестного покупателя. |
| 7. | Подготовка сделки. Сбор документов на 2 квартиры, подготовка договоров купли-продажи и договора аренды ячейки и назначение даты закладки денежных средств и оформления сделки. | Требуются хорошие организаторские способности и время. Риски – организационные накладки, нарушение устойчивости сделки и нарушение своей безопасности. |
| 7.1. | «Репетиция» сделки. Собираются все участники. | Отсутствие «репетиции» сделки может привести к серьёзным накладкам и даже к срыву сделки. |
| 8. | Сделка: закладка денег и подписание договоров купли-продажи. | Это сложный технологический и даже творческий процесс. |
| 9. | Подача документов на государственную регистрацию сделок. | Риски – очереди и накладки при подаче на государственную регистрацию сделок. |
| 10. | Получение договоров с государственной регистрации, обмен документами, получение ключей от ячеек и прочее. | Риски – отказ или приостановка государственной регистрации сделок. Регистрация одной сделки и отказ или приостановка государственной регистрации другой сделки. |
| 11. | Получение денег из ячейки. | Сложности при выемке денег из-за ошибок в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с дополнительными условиями доступа. |
| 11.1 | Приёмка купленной квартиры (ст. 556 ГК РФ) | Соответствие принимаемой квартиры состоянию на момент предыдущего осмотра, отсутствие задолженностей, исправность оборудования и т.п. |
| 12. | Передача квартиры по акту приёмки-передачи недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). | Возможны конфликты при приёмке-передаче квартиры. Неоплаченные счета, неисправное оборудование и т.п. |
| 13. | Переезд на новое место жительства, решение своей потребности. | |
Должен ещё добавить, что каждая сделка проектируется индивидуально, имеет уникальное устройство, хотя в целом технологические этапы, описанные выше, сохраняются.
