Коротков Станислав Витальевич
персональный сайт специалиста по жилой недвижимости
+7 (903) 111-84-56
t9031118456@gmail.com

Этапы сделок с недвижимостью и риски

Этапы с недвижимостью сделок и риски.
  1. Продажа свободной квартиры, без одновременного приобретения другого жилья.
Цель любого продавца: получить максимально возможную цену за свою недвижимость в заданные сроки с наименьшими рисками.
Этапы сделки Сложности и риски
1. Аналитическая подготовка. Изучение рынка аналогичных квартир, позиционирование объекта, определение стартовой цены. Ошибка в оценке стоимости квартиры или в её позиционировании, неверное представление о том, кто потенциальный покупатель.
2. Предпродажная подготовка — повышение привлекательности квартиры для определённого целевого потенциального покупателя. Неправильная предпродажная подготовка, направленная на повышение привлекательности квартиры, или её отсутствие.
3. Рекламная кампания — поиск покупателя. Неэффективная рекламная кампания приводит к сужению спектра потенциальных покупателей. Ограничения по доступу к рекламному телефону («абонент недоступен», «не могу сейчас говорить»).
4. Показы квартиры. Ограничения по времени и оперативности просмотра. Неверное поведение при просмотре.
5. Проведение переговоров с потенциальными покупателями. Выяснение ситуации у покупателя и отсев неподходящих. Неумелые переговоры с потенциальными покупателями, приводящие к его потере. Ведение переговоров с лицами, которые не могут, в силу имеющихся у них обстоятельств (например, не найден покупатель на свою недвижимость) совершить покупку.
6. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения. Построение схемы сделки, договорённость обо всех условиях её проведения. Сложный момент – множество рисков, которые могут привести к срыву сделки или даже к проблемам в дальнейшем с данным объектом недвижимости. Для построения схемы сделки и условий её проведения требуется опыт и определённая квалификация.
7. Подготовка сделки. Сбор документов на квартиру, подготовка договора купли-продажи и договора аренды ячейки и назначение даты закладки денежных средств и оформления сделки. Требуются хорошие организаторские способности и время. Риски – организационные накладки и нарушение своей безопасности.
8. Сделка: закладка денег и подписание договора. Это целый технологический процесс.
9. Подача документов на государственную регистрация сделки. Риски – очереди и накладки при подаче на государственную регистрацию сделки.
10. Получение договора с государственной регистрации, обмен документами, получение ключей от ячейки и прочее. Риски –  отказ или приостановка государственной регистрации сделки.
11. Получение денег из ячейки. Сложности при выемке денег из-за ошибок в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с дополнительными условиями доступа.
12. Передача квартиры по акту приёмки-передачи недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Возможны конфликты при приёмке-передаче квартиры. Неоплаченные счета, неисправное оборудование и т.п.
13. Использование денег, полученных от продажи недвижимого имущества.
 
  1. Продажа квартиры с одновременной покупкой альтернативной свободной квартиры.
Цель продавца: решение своей потребности (улучшение жилищных условий, ухудшение своих жилищных условий с получением доплаты, изменение места проживания, и т.п.) за счёт продажи одной квартиры и покупки другой квартиры на выгодных финансовых условиях, в заданные сроки с наименьшими рисками.
Этапы сделки Сложности и риски
1. Аналитическая подготовка. Изучение рынка аналогичных квартир, позиционирование объекта, определение стартовой цены. Ошибка в оценке стоимости квартиры или в её позиционировании, неверное представление о том, кто потенциальный покупатель.
1.1. Изучение объектов для покупки и определение условий совмещения 2-х сделок. Риски – неправильные расчёты финансовых параметров сделки и условий её проведения. Требуется большой жизненный и профессиональный опыт для построения схемы и параметров альтернативной сделки.
2. Предпродажная подготовка — повышение привлекательности квартиры для определённого целевого потенциального покупателя. Неправильная предпродажная подготовка, направленная на повышение привлекательности квартиры, или её отсутствие.
3. Рекламная кампания — поиск покупателя. Неэффективная рекламная кампания приводит к сужению спектра потенциальных покупателей. Ограничения по доступу к рекламному телефону («абонент недоступен», «не могу сейчас говорить»).
4. Показы квартиры. Ограничения по времени и оперативности просмотра. Неверное поведение при просмотре.
5. Проведение переговоров с потенциальными покупателями. Выяснение ситуации у покупателя и отсев неподходящих. Неумелые переговоры с потенциальными покупателями, приводящие к его потере. Ведение переговоров с лицами, которые не могут, в силу имеющихся у них обстоятельств (например, не найден покупатель на свою недвижимость) совершить покупку.
6. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения на конкретный срок. Обсуждение схемы сделки, договорённость обо всех принципиальных условиях её проведения. Сложный момент – множество рисков, которые могут привести к срыву сделки или даже к проблемам в дальнейшем с данным объектом недвижимости. Для построения схемы сделки и условий её проведения требуется опыт и определённая квалификация.
6.1. Поиск объекта для покупки. Риски: растрачивание времени и усилий без пользы для дела, учитывая ограничения по времени поиска.
6.2. Просмотр объекта покупки. Закладывается основа для дальнейших переговоров и юридической проверке квартиры.
6.3. Переговоры с продавцами альтернативной квартиры. Риски невыгодных условий покупки, юридических и/или технологический сложностей.
6.4. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или авансового соглашения. Построение схемы сделки, договорённость обо всех деталях её проведения. Риски потери аванса или потери объекта покупки.
6.5. Юридическая проверка приобретаемой квартиры. Юридические риски могут привести в дальнейшем к нарушению прав добросовестного покупателя.
7. Подготовка сделки. Сбор документов на 2 квартиры, подготовка договоров купли-продажи и договора аренды ячейки и назначение даты закладки денежных средств и оформления сделки. Требуются хорошие организаторские способности и время. Риски – организационные накладки, нарушение устойчивости сделки и нарушение своей безопасности.
7.1. «Репетиция» сделки. Собираются все участники. Отсутствие «репетиции» сделки может привести к серьёзным накладкам и даже к срыву сделки.
8. Сделка: закладка денег и подписание договоров купли-продажи. Это сложный технологический и даже творческий процесс.
9. Подача документов на государственную регистрацию сделок. Риски – очереди и накладки при подаче на государственную регистрацию сделок.
10. Получение договоров с государственной регистрации, обмен документами, получение ключей от ячеек и прочее. Риски –  отказ или приостановка государственной регистрации сделок. Регистрация одной сделки и отказ или приостановка государственной регистрации другой сделки.
11. Получение денег из ячейки. Сложности при выемке денег из-за ошибок в договоре аренды индивидуального банковского сейфа с дополнительными условиями доступа.
11.1 Приёмка купленной квартиры (ст. 556 ГК РФ) Соответствие принимаемой квартиры состоянию на момент предыдущего осмотра, отсутствие задолженностей, исправность оборудования и т.п.
12. Передача квартиры по акту приёмки-передачи недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Возможны конфликты при приёмке-передаче квартиры. Неоплаченные счета, неисправное оборудование и т.п.
13. Переезд на новое место жительства, решение своей потребности.
Должен ещё добавить, что каждая сделка проектируется индивидуально, имеет уникальное устройство, хотя в целом технологические этапы, описанные выше, сохраняются.
Спасибо Вам за отзыв, он отправлен на модерацию и будет опубликован на сайте через некоторое время
ОК